Port Louis — Le loyer pour un emplacement commercial est régi par une loi datant de 2005. Les règles du marché sont maintenant tenues en ligne de compte, occasionnant des augmentations souvent importantes. Ces dispositions ne font pas que des heureux...

"Nous avions déjà du mal avec la crise et la concurrence des marchands ambulants. Aujourd'hui, nous sommes découragés." Comme ce quinquagénaire, un commerçant qui a pas-de-porte sur la route Royale depuis 30 ans, beaucoup ne croient plus en l'avenir. Les propriétaires des emplacements qu'ils occupent leur signifient en effet une hausse de loyer qu'ils jugent exorbitante.

"La plupart de ces locataires paient entre quatre et huit mille roupies par mois", affirme Abdullah Ghanty, président de l'association des locataires (Tenants). "Aujourd'hui, s'appuyant sur la loi Landlord and Tenant Amendment Act de 2005, et sur des évaluations, les propriétaires n'hésitent pas à demander jusqu'à Rs 20 000."

Certes, la loi actuelle prévoit un moratoire de sept ans qui permet aux locataires de payer un loyer qui n'augmente que progressivement. Mais la crainte exprimée par Abdullah Ghanty est qu'au-delà de cette période, les loyers tombent dans la spirale du libéralisme des prix. L'association a rencontré à plusieurs reprises le ministre du Logement, Ashraf Dulull, et celui de la Justice, Rama Valayden. Malgré des signes encourageants, aucune décision n'a encore suivi. "Entre-temps, les propriétaires envoient les locataires réfractaires devant les tribunaux", ajoute le tenancier du magasin Ghanty à la rue Desforges, qui prévoit d'organiser une manifestation le 17 mai.

"Les choses ne sont pas si simples. Je me base sur le prix du marché. La loi auparavant protégeait le locataire. Il fallait un changement." L'évaluateur qui s'exprime est un fonctionnaire à la retraite, qui connaît à fond le domaine et les prix. "Les exemples abondent : un local de 2 000 pieds carrés à Rose Hill, loué à Rs 300 par mois pendant 40 ans, un minimarket de Beau-Bassin de 2 500 pieds carrés à Rs 250 par mois, et, plus surprenant, un hôtel de Curepipe loué à Rs 800 par mois et dont le locataire sous-louait une partie de l'emplacement à une tabagie pour Rs 9 600 par mois !"

Pour notre interlocuteur, "ce qui intéresse la plupart du temps les possédants, c'est d'arriver à un loyer raisonnable. J'ai connu des propriétaires qui, lorsque le marché était morose, ont accepté de réviser le loyer à la baisse, pour garder leur locataire".

Beaucoup de locataires comptent d'ailleurs sur la négociation. Alors que, pour certains propriétaires, comme cette veuve de la rue Desforges, à Port-Louis, le recours en justice, devant le Fair Rent Tribunal était la seule issue. Elle ne disposait que du montant du loyer de la propriété dont elle avait hérité et de sa pension de vieillesse pour survivre.

"Locataire subventionné par le propriétaire"

"Cette dame ne touchait que Rs 1 500 par mois. L'emplacement valait bien Rs 25 000 mensuellement. Elle a gagné son case contre le locataire, qui s'en est allé. Quand elle a remis la propriété sur le marché, elle a trouvé preneur et s'est 'contentée' de Rs 20 000", indique le fonctionnaire à la retraite.

En 1999, la loi a été réformée pour permettre une augmentation plafonnée à 50 %. "Dérisoire lorsqu'un local n'a coûté que Rs 200 pendant des décennies !", s'exclame l'évaluateur. "Mais même de nos jours, on doit se rendre compte que le cadre légal permet au locataire d'être subventionné par le propriétaire, grâce à un loyer inférieur au prix du marché. Alors que l'on voit quelques locataires embellir leurs locaux à grands frais ", fait ressortir Ismaël Soodeen, general manager de Currimjee Jeewanjee Properties Ltd, un grand propriétaire à Port-Louis. "Tous les locataires ne rechignent d'ailleurs pas à accepter la hausse du loyer", ajoute-t-il.

"La loi qui prévalait avant 1999 avait été conçue pour répondre aux besoins des commerçants victimes du cyclone Carol (1960). Aujourd'hui, nous sommes dans un contexte de relance économique. Cette loi n'est que justice, elle nous motive à investir dans le développement de Port-Louis. Et là, tout le monde en sortira gagnant", assure Ismaël Soodeen.

Reste les cas où l'abus du propriétaire paraît évident : pour un petit local de moins de 100 pieds carrés, ce magasinier de Port-Louis s'est vu en effet demander Rs 20 000 par mois, contre Rs 60 au départ. "Rs 2 000 me semble juste", conclut l'évaluateur. Le problème, c'est que la loi arrive un peu tard. "Bridging the gap après 45 ans de protectionnisme et de loyers sous-payés peut paraître brutal pour les commerçants." Qui a dit qu'il n'est jamais trop tard pour bien faire ?

Le ministre Dulull : "Trouver une solution globale"

Une issue en temps et lieu. Le ministre du Logement, Ashraf Dulull, veut régler le problème "dans la globalité et le dialogue". "Je suis un ministre à l'écoute et je suis favorable à une solution qui ne défavorise personne. Je suis d'accord avec certaines revendications de certains locataires. Je reconnais aussi que la présence d'un marchand ambulant, qui peut faire de la concurrence sur place toute une journée, peut être mal vécue. Mais c'est notre folklore, et nous devons aussi trouver une place pour eux. Je n'entends en aucun lieu céder aux manifestations!"

Évaluateurs : Le prix de la justice

En l'état actuel de la législation, l'évaluation des emplacements commerciaux ne peut se faire que par des évaluateurs privés, engagés soit par le propriétaire, soit par le locataire, qui estiment le bien en cas de litige.

L'évaluateur est donc comme un avocat de la défense ou de la partie plaignante, en général le propriétaire, qui peut justifier ou non le prix contesté. L'évaluateur, souvent un retraité spécialiste dans le domaine et reconverti dans le privé, s'appuie sur les loyers de locaux récemment mis sur le marché pour son calcul.

"Il est faux de dire que l'état délabré d'un bâtiment n'est pas pris en considération. Il est évident que ce paramètre fait baisser les prix et diminuer la hausse. Je ne tiens pas non plus compte des pas-de-porte ou des dépôts pour estimer la valeur des biens, ce qui gonflerait la location", indique l'évaluateur que nous avons contacté.