La Tribune (Algiers)

25 Décembre 2010

Algérie: M'hamed Sahraoui - «La loi doit définir la notion de promoteur immobilier»

interview

Qu'est-ce qu'un promoteur immobilier ?

La définition que nous retiendrons du promoteur est celle d'un professionnel qui conçoit et réalise l'opération de promotion immobilière et en assume les missions d'ordre juridique, financier, administratif, commercial, fiscal et technique qu'elle implique.

C'est également celui qui prend l'initiative et le soin, à titre principal, d'une opération immobilière de construction ou de rénovation en participant à l'achat des terrains ou des bâtiments, à la passation des marchés et à la commercialisation des biens.

Le promoteur gère l'opération, établit le plan financier, obtient les crédits et les autorisations administratives, se charge de tous les rapports avec les administrations concernées, traite avec les concessionnaires de services publics et les divers corps de métiers, surveille l'exécution des travaux par un suivi de chantier, souscrit les polices d'assurance nécessaires, procède à toutes les formalités.

Le Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière a rendu publique une liste de quinze promoteurs consignés sur une black liste et a annoncé une autre liste pour le mois prochain... Qu'en pensez-vous ?

Il est vrai qu'à l'échelon du territoire national, on a pu noter çà et là quelques cas de promoteurs indélicats mais ceux-ci ne représentent qu'une infime minorité qu'on peut assimiler à un phénomène récurrent inhérent à toutes les activités, quelles qu'elles soient. On peut même affirmer sans crainte que les escroqueries en matière d'immobilier sont beaucoup plus fréquentes sous d'autres cieux.

Cela dit, sur les quelque 25 000 promoteurs immobiliers qui disposent de registres du commerce, seuls 1 500 sont réellement actifs et respectent la réglementation de 1993.

L'introduction d'un agrément pour être inscrit sur un futur tableau de l'ordre des promoteurs selon un certain nombre de critères suffira à évacuer tous ceux qui n'ont rien à faire dans cette activité et permettra de nettoyer le secteur des «pseudo» promoteurs.

En tant que promoteur immobilier et président du conseil d'administration du Fonds de garantie, avez-vous été associé à l'élaboration du projet sur les promoteurs immobiliers ?

Oui, j'ai été associé mais après coup, c'est-à-dire une fois que la mouture proposée par le ministère de l'Habitat ait été transmise à l'APN. Toutefois, il faut reconnaître que cette dernière a audité plus d'une quarantaine d'acteurs de la sphère, dont des promoteurs, des juristes, des responsables du ministère de l'Habitat, le directeur du Fonds de garantie, avocats, notaires, banquiers, etc. Cela dit, je pense que la base de la loi aurait été de définir, d'abord, ce qu'est un promoteur immobilier, ce qui n'a pas été fait.

Quelles sont les nouveautés introduites par ce projet de loi ?

Parmi les nouveautés, on peut noter l'introduction de l'agrément auquel sera soumis tout promoteur immobilier, ce qui constitue en soi une avancée notable plébiscitée par tous les promoteurs sérieux.

On peut noter aussi la possibilité qu'offre cette loi pour tout acquéreur de se désister sans recourir à des procédures judiciaires quand l'acte de vente sur plan ou le contrat de réservation est déjà établi.

Cet acquéreur ayant toutefois la possibilité de passer la main à un cessionnaire. De même, confirmation est faite que, dorénavant, deux formules de vente sur plan peuvent coexister, soit le contrat de VSP ou bien le contrat de réservation.

Dans les deux cas, il est admis que la première tranche de 20% sera versée au promoteur. Ceci autorise du même coup ce dernier à recourir à l'emprunt bancaire s'il le souhaite pour mener à terme son projet.

L'autre avantage de cette loi en faveur du promoteur, c'est la possibilité pour ce dernier de réajuster à la hausse ses prix de cession jusqu'à la limite de 20%. La loi de 1993 n'accordait que 10%.

Les promoteurs immobiliers publics (AADL, OPGI, EPLF...) sont-ils régis par la même loi ?

Absolument. Tous les promoteurs immobiliers sans distinction seront régis par cette loi qui s'appliquera indifféremment aussi bien au secteur public qu'au privé.

Quelles sont les propositions d'amendement ?

Sur les questions de fond, il est important de savoir que l'activité de promotion immobilière est un processus très complexe faisant appel, d'une part, à de nombreux acteurs qui agissent et qui assument des responsabilités, chacun en ce qui le concerne, sur des matières différentes mais complémentaires.

Elle relève, d'autre part, d'une organisation de type participatif qui doit être écrite, suivie et contrôlée, revue et corrigée au fur et à mesure de l'expérience sur le terrain. Ce qui veut dire que les objectifs du projet de loi qui a focalisé sur les rapports de l'acquéreur au promoteur immobilier ne pourront pas être atteints quand bien même le diagnostic, l'analyse et «les remèdes» proposés seraient justifiés pour assainir la situation qui prévaut actuellement.

Le promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage, acquéreur. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles. Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même une partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un «locateur d'ouvrage».

Le promoteur a le pouvoir de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l'ouvrage acquéreur, tous les actes qu'exige la réalisation du programme.

En tout état de cause, il est important de signaler qu'en introduisant la notion d'intérêts communs qui est juste juridiquement, de notre point de vue, cela veut dire que l'acquéreur prend conscience que tel retard et surcoûts dus à l'administration, à la Sonelgaz, à l'ADE, à l'ONA, et autres pénuries de matériaux ne sont pas imputables au promoteur.

Ce qui impose alors un contrat commercial réglementé avec pénalités de retard pour l'ensemble des partenaires dans le processus de construction susceptible d'entraîner un retard.

Comment, d'après vous, l'acquéreur pourra-t-il se prémunir contre toute arnaque ?

Il suffit à tout acquéreur avant de s'engager sur des procédures d'acquisition d'un bien immobilier de s'informer préalablement auprès du Fonds de garantie qui lui donnera toutes les informations utiles pour qu'il ne puisse subir quelque préjudice que ce soit car le Fonds a vocation aussi à conseiller, y compris sur la moralité et la compétence des promoteurs réalisant des opérations pour lesquelles ils ont délivré une garantie.

Certes, le Fonds de garantie est une institution peu connue du public malgré la médiatisation et le budget conséquent consenti au financement des annonces multiples par voie de presse et autres. Ce fonds est représenté à travers une douzaine de régions (centre, est, ouest et sud).

Quel effet aura, d'après vous, cette nouvelle loi (débattue à l'APN) sur la moralisation du secteur et la sauvegarde des intérêts des deux parties, aussi bien des promoteurs que des acquéreurs ?

Cette nouvelle loi devrait avoir comme effet d'exclure les charlatans de tout poil, ce qui, de fait, restaurera une saine sauvegarde des intérêts bien compris aussi bien des promoteurs que des acquéreurs.

Quelles sont les obligations qui sont à la charge du promoteur et celles à la charge de l'acquéreur afin de préserver les intérêts des deux parties ?

Les obligations des promoteurs ont été amplement développées dans ce projet de loi ; quant aux acquéreurs, ils se devront de respecter leur engagement contractuel.

Quelles sont les contraintes auxquelles sont confrontés les promoteurs immobiliers ?

Les contraintes sont multiples et diverses car l'activité de promotion immobilière renferme en son sein des contraintes à la fois administratives, entrepreneuriales, financières, etc.

Pour situer la difficulté de cette activité, il suffira de noter que, pour réaliser un bâtiment de logements de standing, il faut satisfaire à pas moins de 1 500 postes tels que ciment, sable, agrégats, produits rouges sans oublier le problème d'une main-d'oeuvre qualifiée de plus en plus rare.

Comment expliquez-vous la flambée du prix de l'immobilier ?

Les prix de l'immobilier sont imposés par une spéculation éhontée et sans retenue, conséquence à la fois de la loi de l'offre et de la demande, de la rareté des produits et en partie probablement du blanchiment d'argent.

Vos projets sont-ils ouverts aux bourses moyennes, qui se plaignent d'être exclues des différentes formules ?

Mes projets qui jusqu'ici correspondent à du promotionnel de standing répondent à une demande réelle pour une population ayant quelques moyens. Quant aux particuliers et selon leur catégorie de revenus, il y a des formules de logements tout à fait disponibles tels que le LSP, le logement aidé, l'AADL, les programmes sociaux OPGI, le logement rural, le LSL, etc.

Vous dites qu'il faudrait six millions de logements pour régler la crise du logement...

En effet, ces six millions de logements pourraient permettre à la fois le renouvellement du patrimoine ancien et la réalisation d'un programme en direction d'une demande exceptionnellement élevée.

Parlez-nous de vos projets actuels...

Actuellement, nous sommes déployés sur une douzaine de projets à travers la wilaya d'Alger, dont plusieurs à El Achour. Il s'agit notamment du projet des 1 284 logements haut standing à El Achour Urba 2000, du centre commercial Pyramide Shop Center, d'un hôtel d'une capacité de 400 lits, d'une tour d'affaires et d'une structure mixte à Sebbala.

Autres projets phare : le Business Center les Cascades, la tour d'affaires à Gué de Constantine, la maison de la Cascade Falling Water à Douaouda, le centre commercial L'Alhambra à Alger-centre, le centre commercial et commercial à Sidi Abdellah, etc.

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