À l'instar de plusieurs quartiers de la banlieue dakaroise, Guinaw Rails et Thiaroye sur mer font face à l'équation des bâtiments menaçant ruine. Un danger permanent pour des familles qui n'ont pas le choix, car partagées entre le marteau des dépenses courantes à gérer et l'enclume de la cherté du loyer.
La célébration du Maouloud draine déjà des foules vers divers horizons du pays. Malgré cette ferveur, le quartier Guinaw Rails grouille de monde. L'activité commerciale bat son plein. Fatou Ndiaye propose du petit déjeuner. Les bols de sauces sont à l'étroit sur sa table. Ses clients s'installent petit à petit. Et le débat s'intensifie autour de la violence dans le championnat national populaire " Navétane ". Il faut de la patience pour les embarquer dans une autre discussion, celle des bâtiments menaçant ruine. " Il y en a en pagaille ", dit Fatou, sereine, la cafetière à la main. Après cette assurance, elle indique une maison R+2 à l'angle. La façade est décrépie, les murs lézardés, les fers à béton rouillés visibles de loin. Et pourtant, des familles y vivent toujours. " Une vingtaine de personnes habitent dans cette maison en location. Leur sécurité n'est plus assurée.
À chaque saison des pluies, je crains pour leur intégrité physique ", compatit la restauratrice. Sirotant sa tasse de café, le maçon Ibrahima Coundoul s'inquiète de l'état de certaines bâtisses. " Le chantier sur lequel nous travaillons actuellement à Guinaw Rails Sud a été démoli après l'effondrement de la dalle. De nombreuses familles vivent aujourd'hui dans des maisons menaçant ruine. Elles courent d'énormes risques ", alerte-t-il. À quelques pas, des enfants jouent sous le balcon d'un bâtiment à deux étages. Les murs décrépis et lézardés mettent en évidence des bouts de fer à béton rouillé. Au rez-de-chaussée, Aïssatou Gaye fait le linge.
Le danger est permanent, elle le sait, la peur au ventre. " Nous craignons pour nos vies. Pendant la saison des pluies, nous ne dormons que d'un seul œil. En plus des dalles qui suintent, nous sommes hantés par l'effondrement des vieux bâtiments comme c'était le cas, il y a quelques jours, à Thiaroye Gare ", regrette-t-elle, le visage pâle. Sa colocataire embouche la même trompette. C'est dans la véranda qu'Adama Diop prépare le déjeuner. Vu l'état de dégradation très avancé de leur maison, elle n'imagine même pas y rester encore longtemps. C'est une question de temps et d'opportunités. " Nous avons peur pour nos vies. Le bâtiment ne tiendra pas longtemps. À la moindre occasion, je quitte la maison. Notre sécurité n'est plus garantie ", reconnaît-elle, assurant être à la recherche d'un autre logement.
Le handicap du loyer cher
Dans une rue de Thiaroye sur mer, l'ambiance est assurée par des enfants courant derrière le ballon rond. Ils jubilent, crient et se plaignent souvent du passage des automobilistes. Non loin de leur aire de jeu, un bâtiment attire forcément les regards. Ses murs en piteux état le détachent du lot des maisons joliment carrelées. Il y en a beaucoup dans cet état de délabrement, d'après Ousseynou Samb, un habitant du quartier. " Les bâtiments en ruine sont légion dans la banlieue. Et la menace est grandissante. Nous avons tous une pensée pour les familles qui y vivent, notamment en période d'hivernage ", indique Ousseynou, le cure-dent entre les dents.
Aïssatou Gaye est obligée de vivre dans un bâtiment en état de délabrement avancé, la peur au ventre. " Je n'ai pas les moyens de me payer un appartement, les prix proposés sont très chers. En plus, le versement de la caution est actuellement passé de trois à quatre mois ", se désole-t-elle, amèrement. Adama Diop n'a également pas le choix. Elle affronte la peur en attendant de trouver mieux. Mariée et mère de cinq enfants, elle espère sortir un jour de ce calvaire. " Nous voulons quitter. Le problème, c'est où et comment partir ? Nous payons la chambre à 15.000 FCfa depuis plusieurs années. Avec cette somme, il est impossible de trouver une pièce dans un quartier de la banlieue. Donc nous n'avons pas le choix ", se résigne Adama. Vêtu d'un boubou traditionnel gris, Abdoulaye Sèye nous invite à visiter sa chambre à Thiaroye sur mer. Le jeune menuisier métallique, hanté par l'état du bâtiment, s'est servi de tubes en fer pour atténuer les risques d'effondrement. Trois y sont installés au total, en attendant de trouver une chambre où il pourra vivre en toute quiétude. " Personne n'aimerait vivre constamment sous la menace d'un tel danger. Nous y vivons en attendant de trouver des logements plus sécurisés, plus confortables ", dit-il. Lui aussi, il se heurte à l'équation de la cherté de la location et au paiement de la caution.
Les bailleurs pointés du doigt
Entre bailleurs et locataires, les relations sont souvent tendues. Abdoulaye Sèye dénonce un manque de considération de certains propriétaires de maison, qui, dit-il, ne sont intéressés que par les versements mensuels du loyer. " Nous avons à plusieurs reprises alerté notre bailleur. Il a toujours fait la sourde oreille. Quand il s'agit de réfectionner, il disparaît ", se plaint Abdoulaye. Adama Diop partage ses complaintes. Pour lui, une capacité d'anticipation des bailleurs aurait permis d'atténuer les risques et permettre aux locataires de vivre en toute sécurité. " La plupart des bailleurs sont insensibles à la souffrance des locataires. On ne les voit qu'à la fin de mois alors qu'une meilleure collaboration aurait permis de bien entretenir la maison ", lâche la dame.
Cependant, une réfection pourrait exposer sa famille. Car, " après réfection, les bailleurs font de la surenchère. Les tarifs passent automatiquement du simple au double. Les familles démunies en souffrent énormément ", déplore-t-il. Ousmane pointe également du doigt l'attitude des bailleurs, qu'il juge " irresponsable ". " C'est anormal que la location passe du simple au triple en l'espace de quelques années. Exiger quatre mois de caution, c'est de l'usure. Et quand ils vous demandent de sortir, pour réfection, sachez que c'est fini pour vous. Ils céderont les chambres aux plus offrants ", s'offusque Ousseynou Samb.
Les bailleurs renvoient la balle
Depuis plus de deux décennies, le vieux Massaer Niane loue des maisons dans divers quartiers de la banlieue comme Thiaroye sur mer et Sips. Il gère des immeubles pour le compte de parents et neveux établis à l'étranger. Après la prière de " Takusaan ", le sexagénaire habillé d'une djellaba grise est assis en face de la boutique multiservices de sa maison, non loin de la route nationale. Un livre à la main, le promoteur immobilier estime que la réfection des bâtiments en ruine est souvent bloquée pour plusieurs raisons dont le refus de certains locataires de libérer les chambres. " En 2019, j'ai eu à réfectionner un vieux bâtiment d'un de mes neveux établi en Allemagne. Il a fallu plus d'une année pour que les locataires libèrent les chambres. Certains prétextaient les difficultés à trouver un logement ou la cherté de la location. J'ai été obligé de leur offrir un à deux mois de location pour accélérer le processus ", dit, à petite voix, le vieux Niane.
Très serviable, il nous met en rapport avec un autre bailleur, à qui il est lié par plusieurs années de " bon voisinage ". Évoluant depuis quelques années dans le secteur des transports, M. Gaye loue une maison à quelques mètres de la voie ferrée. Même si le bâtiment construit au début des années 2000 commence à afficher des signes inquiétants, il n'est pas encore prêt à le réfectionner. Le problème à son niveau, c'est l'indisponibilité de moyens conséquents, notamment la cherté du matériel de construction (ciment, fer, etc.). " Je peux rafistoler de temps en temps, mais démolir tout puis reconstruire est impossible avec la situation économique actuelle. J'encaisse comme loyer 170.000 FCfa par mois ", informe M. Gaye. Une somme qui, dit-il, est destinée à la gestion des dépenses courantes. " Je n'ai pas assez d'économie pour refaire la maison, ma stratégie est d'anticiper en renforçant les poteaux de temps en temps, de rafistoler certaines parties, à l'approche de l'hivernage ", ajoute-t-il. L'autre difficulté qu'il évoque, c'est la libération des chambres par les locataires lorsque les bailleurs souhaitent les réhabiliter. " Certains locataires peuvent se plaindre partout de l'état de délabrement du bâtiment, mais au moment de sortir pour réfectionner, ils traînent les pieds. Et souvent, les conflits éclatent et aboutissent au tribunal. J'ai été, à plusieurs reprises, témoin de ces scènes ", signale M. Gaye.
Dr Djibril Diallo, Sous-préfet : " Près de 300 bâtiments menacent ruine à Dakar-Plateau "
Les cas de décès causés par des effondrements ou affaissements de bâtiments ou de dalles menaçant ruine ne se comptent plus. La dernière en date remonte dans la nuit du 1er au 2 octobre 2021, avec six morts, à Hann Bel Air. Dans cet entretien, le Sous-préfet de Dakar Plateau, Dr Djibril Diallo, indique que près de 300 bâtiments menacent ruine dans sa circonscription. Par ailleurs, il ajoute que pour avoir fait démolir des bâtiments, il a été attrait six fois devant la barre.
L'effondrement d'un immeuble R+2 à Fann Bel Air a fait six morts et autant de blessés dans la nuit du vendredi 1er au samedi 2 octobre 2021. Un drame qui pose encore la lancinante question des bâtiments qui menacent ruine à Dakar. À ce jour, quel est l'état des lieux ?
Je dois préciser que Bel Air ne fait pas partie de ma circonscription administrative. En ce qui concerne l'arrondissement de Dakar Plateau, il faut relever que depuis trois ans déjà, j'ai adressé des correspondances pour demander aux maires de me faire le point sur les bâtiments menaçant ruine ou supposés menacer ruine. Cette cartographie avait pour objectif de nous permettre de saisir les services compétents pour que des visites soient effectuées dans ces différentes communes pour évaluer les risques et menaces. Jusque-là, il y a qu'une seule commune qui a répondu à la correspondance, c'est celle de la Médina. Qu'à cela ne tienne, chaque fois que le problème se pose, que des privés nous saisissent, la commission auxiliaire de protection civile, dirigée par l'adjoint au préfet du département, est dépêchée pour constater et évaluer l'état du bâtiment.
C'est à la suite de cela qu'un procès-verbal est dressé. Des recommandations sont faites. Une fois que nous recevons le rapport, si nous voyons que la menace est réelle et persiste, elle est actée par un courrier que nous envoyons au maire compétent pour qu'il prenne un arrêté de péril et d'évacuation. Quand c'est fait, cela nous permet d'isoler le bâtiment et de le confier à la mairie. À ce niveau, il y a deux choses à signaler. Ce n'est pas du ressort du Sous-préfet de Dakar Plateau de démolir le bâtiment. Le Code de la construction indique clairement que c'est le propriétaire du bâtiment qui a la charge des frais de démolition de son édifice. S'il n'a pas les moyens de supporter les frais, il peut négocier avec la mairie pour qu'elle l'assiste financièrement et voir après avec la mairie comment payer la facture avec des modalités qui leur conviennent.
Combien de bâtiments menacent ruine dans votre circonscription administrative ?
Nous avons répertorié un peu moins de 300 bâtiments au dernier recensement, mais c'est un chiffre qui a évolué.
Quelles sont les difficultés auxquelles vous êtes confronté dans le cadre de votre mission ?
Nous sommes confronté à la résistance des occupants des bâtiments qui menacent ruine. Les populations se soucient plus d'émotion que de sécurité. La spécificité des bâtiments au Plateau, c'est que certains datent du temps colonial. Par ailleurs, à l'origine, certains étaient conçus pour être des terrasses. Aujourd'hui, avec l'accroissement de la démographie, des habitations ont été transformées par leurs propriétaires sans respect des normes de construction. Ce qui est à l'origine de la majorité des périls. Par ailleurs, la plupart des bailleurs ne se font pas signaler auprès des services des domaines. Or, quand il donne un bâtiment en location, le bailleur doit payer des redevances annuelles. C'est rarement le cas. Nous n'intervenons que quand il y a un problème entre le bailleur et le locataire, notamment quand ce dernier refuse de quitter les lieux.
Quelle est la solution pour venir à bout de ces accidents récurrents ?
Il faut sensibiliser les populations qui doivent avoir des points de chute. Chaque commune qui a en charge ces questions doit acheter son matériel. En général, les mairies signent des contrats avec des privés pour le matériel de démolition. Or, la démolition nécessite juste trois appareils majeurs que sont un engin " Poclain ", un chargeur et une benne. Chaque commune peut se procurer ce matériel pour les démolitions et même les louer à d'autres entités pour avoir des rentrées d'argent. Ce matériel peut constituer une source de richesse. S'il est utilisé par des jeunes, c'est une création d'emplois.
Qu'en est-il du code de construction ?
D'autres services sont plus habilités que les miens pour vous édifier sur la question, mais je peux vous dire sans marcher sur leurs platebandes que les textes doivent être revus. Il est vrai que le temps de la justice n'est pas le temps de l'administration, mais il faut changer les textes pour permettre à la Direction de la protection civile (Dpc) ou aux services administratifs compétents de remplir ce volet de leur mission. Il faut revoir les textes et les réadapter au contexte. La Dpc et la Direction de la surveillance et du contrôle de l'occupation du sol (Dscos) n'ont pas les moyens de faire face. Elles doivent être érigées en Directions générales avec des moyens conséquents pour remplir leurs missions. L'Inspection générale du bâtiment doit accentuer les contrôles avant, pendant et après les constructions. Le certificat de conformité doit être exigé aux détenteurs de permis de construire après chaque construction. Les maires et le service de l'urbanisme doivent aussi jouer pleinement leur rôle.
En tant que Sous-préfet, si je prends sur moi de faire sortir quelqu'un d'un bâtiment qui menace ruine, je cours des risques. J'ai été attrait six fois devant le Tribunal pour destruction de biens appartenant à autrui par des occupants de bâtiment menaçant ruine parce que j'ai assisté à la démolition de bâtiments actée par la Dpc. J'ai eu la chance d'avoir été défendu par l'actuel Ministre de l'Intérieur, Antoine Félix Diome, alors Agent judiciaire de l'État (Aje) et des avocats de l'État. J'ai obtenu gain de cause dans toutes ces affaires, mais cela ne m'encourage pas. Pour la petite histoire, une dame qui refusait de sortir d'un bâtiment en état de délabrement avancé sous prétexte que c'est un héritage familial, a vu sa maison s'effondrer trois jours après son expulsion. Si elle était restée, elle serait morte. Finalement, elle a été réellement reconnaissante et l'un de ses enfants porte mon prénom.
Avez-vous le sentiment d'avoir souvent le mauvais rôle ?
Devant l'émotion des occupants, des riverains et parfois de la presse, on nous donne le mauvais rôle d'empêcheur de tourner en rond, alors que tout ce qui nous guide, c'est sauver des vies et des biens.
Quels conseils donnez-vous aux bailleurs et locataires qui donnent en location ces bâtiments ou qui y habitent avec leurs familles ?
Rien ne vaut la vie humaine. Ce n'est pas responsable de mettre en location un bâtiment qui menace ruine rien que pour gagner de l'argent. Les locataires doivent éviter d'opter pour la facilité et vouloir coûte que coûte habiter à Dakar en acceptant de loger dans des bâtiments qui menacent ruine. Il vaut mieux habiter à Tambacounda par exemple et être en sécurité plutôt que d'habiter à Dakar au péril de sa vie. Pour ce qui est des locataires, parfois après évacuation des bâtiments et quand les clés sont confiées aux délégués de quartier ou mairies, il arrive que d'anciens occupants reviennent en catimini ou que les locaux soient occupés par des badauds. Leur présence sur ces lieux pose un problème de sécurité et de sûreté. Il faut une application rigoureuse de la loi. J'en appelle au sens élevé des responsabilités de la part des uns et des autres.
Recrudescence des effondrements de dalles : La hantise des populations de la Médina
Des habitants de la Médina sont angoissés par la recrudescence des effondrements des dalles constatées en cette période d'hivernage.
Médina rue 39 X 18. Ici, un drame s'est produit le 27 juillet 2022. Ce jour-là, la dalle d'une maison s'est effondrée. Le bilan est lourd. Deux morts et quatre blessés sont dénombrés. Près de quinze jours après, ce mercredi 10 août 2022, l'ambiance de deuil y règne. Le quartier présente un visage sombre. La tristesse se lit toujours sur les visages. Les vacarmes quotidiens ont cédé la place à un calme inhabituel. Les coups de marteau de deux ouvriers démolissant le bâtiment en ruine perturbent la quiétude des lieux.
Mbana Dièye, ménagère, est une rescapée de ce drame. Elle s'en est sortie avec une blessure au pied gauche. Trouvée sur place, elle regarde, avec tristesse, ce qui reste de leur maison familiale. " J'ai frôlé la mort. Je n'ai dû mon salut qu'à la rapidité des jeunes qui nous ont secourues, la mère de la défunte et moi ", explique-t-elle, l'air triste. À l'en croire, la famille savait, depuis longtemps, que le bâtiment menaçait ruine parce que " les murs étaient fissurés " et, une fois, un pan de la dalle de l'une des chambres s'était effondré. " À chaque fois, on colmatait les brèches parce qu'on n'avait pas les ressources pour démolir complètement la maison et la reconstruire ", fait savoir la dame.
En effet, en cette période d'hivernage, les effondrements des dalles sont devenus récurrents au Sénégal, particulièrement à Dakar. Selon les statistiques de l'Inspection générale des bâtiments, une centaine de bâtiments menaçant ruine ont été répertoriés rien qu'à la Médina, parmi lesquels 52 sont en cours de démolition. Modou Sène tient son atelier de menuiserie à la rue 38. La recrudescence des effondrements des dalles hante son sommeil, il vit dans une maison en ruine. " À tout moment, la dalle de notre chambre peut s'affaisser. Depuis le début de l'hivernage, je dors à peine. Je suis à la recherche d'une maison en location mais je n'en trouve pas. Les prix sont très élevés ", explique le père de famille qui dit laisser tout entre les mains de Dieu. À quelques pas, se trouve le restaurant d'Awa Fall. Le menu du jour, du Yassa poulet et riz à la viande. Elle emploie deux jeunes filles qui l'aident. " Toutes ces maisons que vous voyez menacent ruine. Un danger permanent guette les familles qui y vivent ", alerte-t-elle. Avant d'ajouter : " La majorité est constituée de locataires. Les propriétaires ne se pointent qu'à la fin du mois pour récupérer leur argent. Et certains parmi eux ont même confié leur domicile aux agences ".
BOUBACAR DANGNOKHO, INSPECTEUR GÉNÉRAL DES BÂTIMENTS
" Il y a, au niveau national, 1446 bâtiments qui menacent ruine "
Les chiffres sont alarmants. Il y a près de 1500 bâtiments qui menacent de s'écrouler. L'alerte est donnée par l'Inspecteur général des bâtiments, Boubacar Dangnokho qui, par ailleurs, appelle au respect des normes de construction.
" Il y a, au niveau national, 1446 bâtiments qui menacent ruine ". L'annonce est faite par Boubacar Dangnokho, inspecteur général des bâtiments. D'après lui, 627 de ces édifices sont répertoriés dans la région de Dakar. Poursuivant, il note qu'il y a plus d'effondrements de bâtiments en saison des pluies. Et pour cause : " Il y a parfois une stagnation de l'eau sur les terrasses. Vous savez dix centimètres de stagnation d'eau sur une dalle d'un mètre carré représentent cent kilos. Et, sur une distance de dix mètres carrés, cela représente une tonne. Donc, si vous faites la multiplication sur une dalle de 140 mètres carrés, le poids devient insupportable et la dalle peut s'affaisser ". Toutefois, précise-t-il, de manière générale, les causes de ces effondrements de dalles sont plus profondes. La raison principale, dit-il, c'est que les gens construisent sans respecter les normes.
En sus, ajoute-t-il, l'entretien des bâtiments fait défaut. " Même si votre bâtiment est bien construit, si vous ne l'entretenez pas, il se détériore très rapidement ", prévient-il. Selon lui, pour construire un bâtiment, il faut prendre des professionnels, c'est-à-dire des ingénieurs, un architecte, entre autres pour calculer la structure. C'est-à-dire connaître les dimensions de la fondation, des poteaux, de la dalle. " Tout cela, on ne le devine pas. On les calcule. Ce sont des professionnels qui font ces calculs. Après cela, il faut prendre des matériaux de bonne qualité ", renseigne l'inspecteur général des bâtiments. Il poursuit : " Après la construction, il faut mettre des membranes d'étanchéité partout où il y a des risques d'humidité c'est-à-dire au niveau de la dalle-terrasse, au niveau des balcons et des salles d'eau.
Parce que, même si votre bâtiment est bien construit, si vous n'y mettez pas de membranes d'étanchéité, il y a des infiltrations d'eau et à la longue, les armatures se corrodent. Quand l'armature se corrode, elle gonfle et fait éclater le béton et naturellement la dalle va tomber ". Autre astuce pour protéger les bâtiments : l'usage des cales à béton. Ce sont de petits blocs de béton qu'on place entre l'armature et le coffrage. " Cela fait que quand on décoffre, l'armature est bien enrobée dans le béton. Quelle que soit la qualité de votre construction, si vous ne mettez pas de cales à béton, votre construction n'ira pas loin ", avertit-il.
