Le bail d'habitation est une convention écrite ou verbale, entre le propriétaire d'un immeuble (le bailleur) et une autre personne physique ou morale (le preneur) pour la location de tout ou partie de l'immeuble, afin, pour cette dernière, d'y habiter elle-même ou de le faire habiter par une personne à son service.

Il est régi par l'Ordonnance N°62-100 du 1er octobre 1962 portant règlementation des baux et loyers d'habitation. Le montant du loyer est librement fixé par les parties, pendant les cinq premières années de la construction ou de la reconstruction de l'immeuble. Passé ce délai, le loyer ne devrait pas excéder un taux exprimé en pourcentage de la valeur de l'immeuble.

Le bailleur peut exiger une caution, au preneur afin de garantir le loyer ou les éventuelles dégradations des lieux. La caution ne pourra excéder un montant correspondant à deux mois de loyer. Le montant du loyer pourra être réduit de moitié, au maximum, pour mauvais entretien par le bailleur ou défaut de confort. Le preneur ne peut sous-louer tout ou partie de l'immeuble que sur l'autorisation expresse, et donc écrite et signée, du bailleur.

Lorsqu'un bail écrit est conclu à durée déterminée, il cessera de plein droit à l'expiration du terme fixé au contrat, sans qu'il soit nécessaire de donner congé, et le propriétaire pourra demander l'expulsion du preneur. Mais si ce dernier reste dans les lieux à l'expiration du terme sans que le bailleur ne s'y oppose, le bail est transformé en bail à durée indéterminée.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locataire doit aviser son bailleur, au moins un mois à l'avance, s'il veut quitter les lieux. Le bailleur qui souhaite libérer son immeuble, sera tenu de donner congé au preneur au moins trois mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par exploit d'huissier. Le bailleur qui souhaite expulser un locataire de mauvaise foi, c'est-à-dire ayant reçu un congé régulier mais occupant toujours les lieux à l'expiration du préavis, pourra y être autorisé par décision du juge des référés, sauf contestation sérieuse.

Le droit de reprise est un droit dont bénéficie le bailleur lorsqu'il souhaite reprendre son immeuble pour le reconstruire, le surélever, ou lui apporter des modifications exigeant l'évacuation du locataire. Ce droit pourra s'exercer lorsque le bailleur aura obtenu l'autorisation de l'autorité compétente. Ce droit peut également s'appliquer lorsque le bailleur souhaite reprendre son immeuble pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants directs, ou ceux de son conjoint Il est toujours conseillé de vous approcher d'un Avocat pour les conseils, assistances ou représentations dans toutes vos relations contractuelles.

Article rédigé par Maîtres : Mampionona Paguiela Rakotoniaina et Toky Tantely Rakotomanantsoa Avocates stagiaires

Une collaboration entre le Barreau de Madagascar et l'Express de Madagascar