Diplômé des écoles du foncier au Maroc et aux États-Unis, ancien agent du Bnetd au sein du Département agriculture et foncier rural (Dafr), Dr Kouamé N'dri Étienne apporte un éclairage sur les enjeux fonciers en Côte d'Ivoire.

On entend souvent parler d'Attestation villageoise, d'Attestation à usage domanial (Adu), d'Extrait topographique, de Certificat foncier, d'Arrêté de concession définitive (Acd) ou encore de titre foncier. Quelle est la différence entre ces documents ?

L'attestation villageoise était le premier document délivré. Elle a cependant donné lieu à de nombreuses reproductions anarchiques. Pour y remédier, l'État a introduit l'Attestation à usage domanial (Adu), un document informatisé muni d'un code-barres permettant d'identifier précisément le lotissement.

L'extrait topographique, lui, constitue, en quelque sorte, la "Carte grise" d'un terrain, puisqu'il en fournit toutes les caractéristiques techniques.

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En ce qui concerne le certificat foncier, il atteste officiellement qu'un individu ou un groupe a un lien reconnu avec une parcelle. Il est obtenu après un travail technique réalisé par l'aménageur, suivi d'une enquête menée par le ministère de l'Agriculture. Le dossier est ensuite examiné en commission présidée par le sous-préfet et réunissant les représentants de la Construction, des Eaux et Forêts, des Finances et du cadastre. Si aucune opposition n'est constatée, le préfet signe le certificat.

Enfin, le titre foncier est l'acte définitif. Il consacre la pleine propriété, incontestable et opposable à tous.

Et qu'en est-il de l'Acd et du titre foncier ?

L'Acd ou Arrêté de Concession Définitive est l'acte officiel qui attribue la pleine propriété d'un terrain urbain en Côte d'Ivoire. Délivré par le ministre de la Construction ou par le préfet en délégation hors d'Abidjan, il constitue la preuve juridique indispensable pour sécuriser un terrain, effectuer des transactions, obtenir un prêt bancaire ou demander un permis de construire. L'Acd protège le propriétaire contre les litiges, garantit la transmission du patrimoine et sert de base à l'immatriculation du terrain dans le Livre foncier. Il précède ainsi l'obtention du titre foncier, niveau maximal de sécurisation, qui consacre la pleine propriété, incontestable et opposable à tous.

Pouvez-vous nous décrire les étapes de la procédure d'obtention du certificat foncier.

Le processus se déroule en trois grandes étapes. D'abord, il y a le travail technique où l'aménageur délimite le terrain, réalise les découpes, établit la polygonale et constitue le dossier technique. Ensuite, arrive l'enquête administrative avec la transmission du dossier au ministère de l'Agriculture où une enquête de voisinage et des vérifications administratives sont effectuées. Enfin, une commission préfectorale se réunit pour examiner le dossier. En l'absence d'opposition, le rapport est transmis au préfet qui signe le certificat foncier mentionnant le nom du ou des demandeurs.

Quel est le délai moyen pour obtenir ce document ?

Il n'existe pas de délais fixes. Le ministère de l'Agriculture reçoit un très grand nombre de dossiers pour un personnel parfois limité, ce qui rend les délais variables. Il vaut mieux parler de disponibilité des services plutôt que de délais standards.

Pourquoi est-il essentiel d'aller jusqu'au titre foncier ?

Bien évidemment, le titre foncier est comparable à l'immatriculation d'un véhicule. On peut acheter une voiture avec un simple reçu, mais pour circuler légalement, il faut l'immatriculer. Le titre foncier joue ce rôle essentiel. Il garantit de façon incontestable votre propriété sur la parcelle.

Peut-on mettre une parcelle en valeur sans titre foncier ?

L'aménagement peut commencer après l'obtention du certificat foncier. Ce dernier rattache déjà officiellement le demandeur à la parcelle, mais je précise que, de façon caricaturale, le certificat foncier constitue une sécurisation partielle, tandis que le titre foncier représente la sécurisation totale.

Aujourd'hui, nous faisons le constat qu'il y a beaucoup d'arnaques foncières en Côte d'Ivoire. Comment expliquez-vous ce phénomène ?

Vous savez, le foncier brasse beaucoup d'argent. Cela attire les personnes de mauvaise foi. D'où les double et triple ventes. Si ces pratiques sont nombreuses, c'est parce que beaucoup jouent sur l'ignorance des populations aggravée par la méconnaissance des procédures.

Pour éviter justement ces arnaques, quelles sont les vérifications essentielles qu'il faut faire avant d'acheter un terrain ?

Deux vérifications sont indispensables. D'abord, il faut connaître l'identité réelle du propriétaire et ensuite consulter le guide foncier. Ce guide indique à qui la parcelle a été attribuée, son lot, son îlot et les coordonnées du propriétaire. L'acheteur doit s'assurer que le vendeur figure bien dans ce guide ou, dans le cas d'un certificat foncier, vérifier auprès de la famille propriétaire ou au ministère de l'Agriculture l'issue de l'enquête foncière. Si le site est approuvé, il est possible de vérifier à la Construction les informations du dossier. J'insiste également sur le rôle de l'aménageur, seul capable de dire quels lots ont été attribués et à qui.

Comment doit-on sécuriser un terrain avant de le mettre sur le marché ?

Je rappelle qu'un terrain ne peut être vendu que s'il est approuvé. L'approbation est une procédure rigoureuse qui nécessite que l'aménageur réalise la polygonale et le plan de morcellement. Ce dernier dépose le dossier au guichet pour obtenir un ordre de recette domanial, puis suit l'étude technique menée par les services de l'État. Après vérification de la conformité des plans et de l'habitabilité du site, le dossier est transmis à la direction de l'Urbanisme, puis au ministre qui appose sa signature. C'est seulement à partir du numéro d'approbation qu'un terrain peut être légalement mis sur le marché. Tant que ce n'est pas approuvé, il n'est pas conseillé de vendre un terrain.

Arrive-t-il que dans la procédure certains sites ne soient pas approuvés ?

Oui, cela arrive bien souvent. Plusieurs raisons peuvent expliquer un refus d'approbation, notamment si le site appartient au domaine public , le non-respect des normes d'aménagement, la présence du site dans un bas-fond ou sur une colline, l'absence d'espaces publics, de voies ou d'aires essentielles à la vie urbaine. Les conflits entre familles peuvent également empêcher l'approbation d'un site litigieux tant qu'une solution consensuelle n'a pas été trouvée.

A Yamoussoukro où vous êtes installé, on rapporte que des sites non approuvés sont déjà urbanisés et habités. Qu'en est-il de la situation ?

Je reconnais que de nombreux sites sont habités sans avoir été approuvés, notamment en raison de la pression démographique. Les populations, pressées de se loger, s'installent avant l'achèvement des procédures. Pour remédier à cela, l'État a lancé un vaste programme de régularisation, particulièrement visible à Yamoussoukro. Cette démarche permet aujourd'hui d'identifier les zones non approuvées, de les intégrer dans le schéma directeur révisé, et d'ouvrir la voie à la délivrance des titres de propriété et au paiement régulier des impôts.

Aujourd'hui, il y a un boom du foncier à Yamoussoukro qui semble être le nouvel eldorado. Quelles sont les zones qui peuvent être considérées comme sécurisées ?

La meilleure démarche consiste à se rendre à la Construction pour vérifier si la zone est approuvée et obtenir le numéro correspondant. Lorsqu'un terrain n'est pas encore approuvé, il est possible d'acheter à condition que le dossier soit réellement en cours d'approbation et qu'un ordre de recette en atteste le dépôt. En revanche, je déconseille formellement les zones où le dossier n'est ni déposé ni engagé auprès du ministère. C'est pourquoi pour toute action, il faut se référer à des professionnels.

Les professionnels sont-ils indispensables pour sécuriser une transaction foncière ?

Dans un contexte où la Côte d'Ivoire modernise son cadastre et renforce la sécurisation foncière, l'expertise de professionnels dans toute transaction ou activité foncière est plus qu'essentielle. Son approche alliant rigueur technique, proximité sociale et engagement communautaire contribue à une urbanisation mieux organisée et plus protectrice pour les populations. En gros, leur expertise garantit une procédure rigoureuse et conforme. Ils contribuent à une urbanisation organisée et à la réduction des litiges. Un terrain sécurisé, c'est une famille sécurisée.

Quels sont aujourd'hui les grands enjeux du foncier en Côte d'Ivoire ?

Ils sont nombreux mais on peut retenir la modernisation du cadastre, la digitalisation, la réduction des conflits, l'amélioration des délais, la professionnalisation des acteurs, et l'adaptation face à la pression démographique.

Quel avenir pour les métiers de la topographie et de l'aménagement foncier ?

Un avenir prometteur. Ces métiers sont au coeur de la modernisation et de la sécurisation foncière, et joueront un rôle majeur dans la Côte d'Ivoire de demain.